Wohn- und Geschäftshaus kaufen in Düsseldorf

Hausart

Was ist ein Wohn- und Geschäftshaus?

Ein Haus, in dem Wohnungen und gewerbliche Flächen unter einem Dach vermietet sind: typisch ein Laden, ein Café oder eine Praxis im Erdgeschoss und Wohnungen in den Obergeschossen. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Düsseldorf grenzt nach dem Anteil der gewerblichen Miete am Rohertrag ab. Bis 20 Prozent gilt ein Haus als Mehrfamilienhaus, darüber als Wohn- und Geschäftshaus.

Für seine Bewertungskennzahlen bildet der Gutachterausschuss zusätzlich die Gruppe der gemischt genutzten Gebäude mit 35 bis 45 Prozent gewerblichem Anteil. Bei höherem gewerblichem Anteil orientiert er sich an Büro- und Geschäftsgebäuden, bei niedrigerem an Mehrfamilienhäusern (Grundstücksmarktbericht 2026, Seite 47). Für Ihre Kaufentscheidung heißt das: Rechnen Sie aus der Mieterliste aus, wie viel der Jahresmiete aus Laden und Büro kommt. Diese Zahl bestimmt, an welchen Werten Sie den Preis messen.

Preise

Was kostet ein Wohn- und Geschäftshaus in Düsseldorf?

Typischerweise zwischen 430.000 Euro und 5,1 Millionen Euro. In dieser Spanne lagen 2025 die meisten der 102 verkauften Wohn- und Geschäftshäuser in Düsseldorf; zusammen brachten sie 220,26 Millionen Euro. Große Wohn- und Geschäftshauskomplexe zählt der Gutachterausschuss getrennt: 25 Verkäufe zwischen 4,9 und 78,7 Millionen Euro.

In der Stichprobe für die Liegenschaftszinssätze lag der mittlere Kaufpreis gemischt genutzter Häuser bei 2.938 Euro je Quadratmeter (Baujahr bis 1947) und 2.416 Euro (ab 1948). Beim Kaufpreisfaktor liegen gemischte Häuser unter reinen Mehrfamilienhäusern: im Mittel 20,6 bei Baujahren bis 1947 (typisch 14 bis 27) und 18,8 bei 1948 bis 1974 (typisch 16 bis 22), gegenüber 23,0 und 22,0 beim Mehrfamilienhaus. Passend dazu setzt der Gutachterausschuss höhere Liegenschaftszinssätze an, 3,7 und 4,0 Prozent statt 2,9 und 3,3 Prozent.

Wie Ihr Kandidat im Vergleich liegt, zeigt der Kaufpreisfaktor-Rechner: Dort können Sie die Werte für gemischt genutzte Häuser als Vergleich wählen. Reine Wohnhäuser und ihre Lagen in Düsseldorf behandelt die Seite Mehrfamilienhaus kaufen in Düsseldorf.

Ladenzone

Worauf kommt es beim Laden im Erdgeschoss an?

Auf Miete, Laufzeit und Nutzung. Die Ladenmiete kann im gemischten Haus die größte einzelne Einnahme sein. Ob sie marktgerecht ist, lässt sich am amtlichen Gewerbemietspiegel prüfen, den Wirtschaftsförderung und IHK Düsseldorf herausgeben (Gewerbemietspiegel 2025 (Wirtschaftsförderung und IHK Düsseldorf)):

Diese Werte sind Durchschnitte aller Ladenflächen eines Gebiets. Spitzenmieten, die Maklerhäuser für die besten Lagen nennen, gelten nur für kleine Standardflächen in 1a-Lage und dürfen nicht damit verwechselt werden. Für Geschäftshäuser in 1a-Lagen nennt Cushman & Wakefield für das zweite Quartal 2026 eine Spitzenrendite (Nettoanfangsrendite) von 4,45 Prozent (MarketBeat Einzelhandel Q2 2026).

Prüfen Sie im Gewerbemietvertrag Laufzeit, Optionen, Wertsicherung und Nutzungszweck. Ein Gewerbemietvertrag über mehr als ein Jahr muss seit 2025 in Textform geschlossen sein, sonst gilt er für unbestimmte Zeit (§ 578 BGB); für Wohnungsmietverträge bleibt es bei der Schriftform (§ 550 BGB). Beim Kauf gehen alle Mietverträge auf Sie über, auch der des Ladens (§ 566 BGB). Soll im Erdgeschoss eine Gaststätte mit Alkoholausschank laufen, braucht der Betreiber eine Erlaubnis nach dem Gaststättengesetz (§ 2 Gaststättengesetz).

Umsatzsteuer

Kann auf die Ladenmiete Umsatzsteuer berechnet werden?

Unter Bedingungen. Die Vermietung von Grundstücken und Räumen ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei (§ 4 UStG). Der Vermieter kann auf die Befreiung verzichten, wenn er an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen vermietet (§ 9 UStG). Das ist aber nur zulässig, soweit der Mieter die Räume ausschließlich für Umsätze nutzt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen, und der Vermieter muss das nachweisen.

Für die Wohnungen im Haus bleibt es bei der Steuerfreiheit, weil sie nicht an Unternehmer für deren Unternehmen vermietet sind. Wer ein gemischtes Haus kauft, sollte deshalb wissen, ob der Verkäufer für den Laden optiert hat und welche Vorsteuer daran hängt. Das gehört vor dem Notartermin zu Ihrer Steuerberatung.

Prüfliste

Wie prüfen Sie ein Wohn- und Geschäftshaus vor dem Kauf?

1. Gewerbeanteil berechnenAnteil der Laden- und Büromiete an der Jahresnettokaltmiete. Er entscheidet, mit welchen Faktoren Sie vergleichen.
2. Gewerbemietverträge lesenRestlaufzeit, Verlängerungsoptionen, Wertsicherung, Textform, Nutzungszweck und Bonität des Mieters.
3. Wohnungsmieten prüfenMit dem Mietspiegel Düsseldorf: Für die Wohnungen gelten Mietpreisbremse und Kappungsgrenze von 15 Prozent (Mieterschutzverordnung NRW (MietSchVO NRW)), für den Laden nicht.
4. Energieausweis und ZustandDer Ausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen (§ 80 GModG (früher GEG)). Schaufenster, Lüftung und Fettabscheider bei Gastronomie kosten Geld.
5. Identifizierung und FinanzierungWie bei jedem vermittelten Kauf identifiziert der Makler die Vertragsparteien nach dem Geldwäschegesetz (§ 11 Geldwäschegesetz).

Sie suchen ein Wohn- und Geschäftshaus in Düsseldorf oder möchten Ihres verkaufen? Geben Sie uns die Eckdaten. Eine Provision entsteht nur nach vorheriger Vereinbarung und nur, wenn der Kauf durch unseren Nachweis oder unsere Vermittlung zustande kommt (§ 652 BGB).

Quellen: Grundstücksmarktbericht 2026 Düsseldorf (Gutachterausschuss), Gewerbemietspiegel 2025 (Wirtschaftsförderung und IHK Düsseldorf), Cushman & Wakefield, MarketBeat Einzelhandel Q2 2026, § 578 BGB, § 550 BGB, § 566 BGB, § 2 Gaststättengesetz, § 4 UStG, § 9 UStG, Mieterschutzverordnung NRW (MietSchVO NRW), § 80 GModG (früher GEG), § 11 Geldwäschegesetz, § 652 BGB. Abruf am 13. und 14.11.2026. Diese Seite ist allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.