Kaufpreisfaktor berechnen

Rechner

Wie berechnen Sie den Kaufpreisfaktor?

Teilen Sie den Kaufpreis durch die Jahresnettokaltmiete. Die Jahresnettokaltmiete ist die Summe aller Monatsmieten ohne Nebenkosten mal zwölf, und zwar die Ist-Miete laut Mieterliste, nicht die erhoffte nach einer Erhöhung. Leerstehende Wohnungen zählen mit null, bis sie vermietet sind.

Der Rechner nimmt die Grunderwerbsteuer mit dem gesetzlichen Satz für Nordrhein-Westfalen von 6,5 Prozent. Notar, Grundbuch und Provision tragen Sie selbst als Prozentsatz ein, weil sie vom einzelnen Kauf abhängen. Die Einträge bleiben in Ihrem Browser.

Düsseldorf

Welcher Kaufpreisfaktor ist in Düsseldorf üblich?

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Düsseldorf veröffentlicht diese Kennzahl als Ertragsfaktor, auch Rohertragsvervielfältiger genannt: Kaufpreis geteilt durch die jährliche Nettokaltmiete, den Rohertrag. Für 2025 hat er sie aus echten Kauffällen nach Haustyp und Baujahr ermittelt.

Die Werte sind Mittelwerte und keine Richtwerte; ein Vergleich mit früheren Jahrgängen ist laut Gutachterausschuss nur bedingt möglich. Auffällig ist der Abstand zwischen reinen Mehrfamilienhäusern und gemischt genutzten Häusern: Wer einen Laden oder ein Büro mitkauft, zahlt im Mittel weniger Jahresmieten; passend dazu setzt der Gutachterausschuss für gemischt genutzte Häuser höhere Liegenschaftszinssätze an. Mehr dazu auf der Seite Wohn- und Geschäftshaus kaufen.

Parallel nennt der Grundstücksmarktbericht Liegenschaftszinssätze, mit denen Gutachter im Ertragswertverfahren rechnen: 2,9 Prozent für Mehrfamilienhäuser bis Baujahr 1947 und 3,3 Prozent ab 1948, jeweils für eine mittlere Lage; für gemischt genutzte Häuser 3,7 und 4,0 Prozent. In guten Lagen sinkt der Satz um bis zu 21 Prozent, in sehr guten um bis zu 35 Prozent.

Einordnung

Was sagt ein hoher oder niedriger Faktor über ein Haus?

Ein hoher Faktor heißt: Sie zahlen viel für die heutige Miete. Das kann gerechtfertigt sein, wenn die Lage sehr gut ist, das Haus saniert ist oder die Mieten deutlich unter dem Mietspiegel liegen und steigen dürfen. Ein niedriger Faktor heißt: Die Miete ist im Verhältnis zum Preis hoch. Das kann ein gutes Geschäft sein oder ein Hinweis auf Sanierungsstau, Leerstandsrisiko oder eine einfache Lage.

Wie viel Spielraum in den Mieten steckt, ist in Düsseldorf begrenzt. Bestandsmieten dürfen innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 Prozent bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete steigen, neue Mietverträge höchstens 10 Prozent über der Vergleichsmiete liegen (Mieterschutzverordnung NRW (MietSchVO NRW)). Prüfen Sie deshalb die Mieten jeder Wohnung gegen den Mietspiegel Düsseldorf, bevor Sie einen Faktor über dem Mittel zahlen.

Als Faustregel bleibt nur die Rechnung selbst: Faktor 20 bedeutet 5,0 Prozent Bruttomietrendite, Faktor 25 bedeutet 4,0 Prozent, Faktor 28 bedeutet rund 3,6 Prozent. Ob das reicht, hängt an Ihrer Finanzierung und an den Kosten, die nicht auf die Mieter umgelegt werden können.

Rendite

Wie hängen Kaufpreisfaktor und Mietrendite zusammen?

Sie sind zwei Seiten derselben Zahl. Die Bruttomietrendite ist 100 geteilt durch den Kaufpreisfaktor: Faktor 22 ergibt rund 4,5 Prozent, Faktor 23 rund 4,3 Prozent. Beide Kennzahlen lassen Kaufnebenkosten, Bewirtschaftung und Finanzierung außen vor. Sie eignen sich, um Häuser schnell zu vergleichen, nicht, um eine Anlage abschließend zu beurteilen.

Ehrlicher wird die Rechnung in zwei Schritten. Erstens auf die Gesamtinvestition: Der Rechner zeigt die Bruttorendite auch auf Kaufpreis plus Nebenkosten. Zweitens netto: Ziehen Sie von der Jahresmiete die Kosten ab, die Sie als Eigentümer tragen, etwa Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfall. Erst dann sehen Sie, was für Zins und Tilgung übrig bleibt.

Nebenkosten

Welche Kaufnebenkosten rechnet der Rechner ein?

Drei Posten. Die Grunderwerbsteuer beträgt in Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent; der Satz gilt seit dem 1. Januar 2015, einen Freibetrag für Ersterwerber gibt es nicht (Gesetz über den Grunderwerbsteuersatz NRW, § 3 GrEStG). Die Notar- und Grundbuchkosten richten sich bundesweit einheitlich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und hängen vom Geschäftswert ab (§ 3 GNotKG). Eine amtliche Prozentzahl dafür gibt es nicht; die Bundesnotarkammer bietet Beispiele und einen Gebührenrechner (Bundesnotarkammer: Notarkosten).

Die Maklerprovision ist beim Mehrfamilienhaus frei vereinbar. Die gesetzlichen Teilungsregeln der §§ 656a bis 656d BGB gelten nach ihrem Wortlaut nur für eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus und nur, wenn der Käufer Verbraucher ist (§ 656a BGB, § 656b BGB). Tragen Sie den Satz aus dem Exposé ein. Wenn Sie ein Haus suchen, das zu Ihrem Zielfaktor passt, geben Sie uns einen Suchauftrag; was Käufer in Düsseldorf sonst prüfen sollten, steht auf der Seite Mehrfamilienhaus kaufen in Düsseldorf, die Sicht der Eigentümer unter Mehrfamilienhaus verkaufen.

Quellen: Grundstücksmarktbericht 2026 Düsseldorf (Gutachterausschuss), Gesetz über den Grunderwerbsteuersatz NRW, § 3 GrEStG, § 3 GNotKG, Bundesnotarkammer: Notarkosten, § 656a BGB, § 656b BGB, Mieterschutzverordnung NRW (MietSchVO NRW). Abruf am 13. und 14.11.2026. Diese Seite ist allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.