Mehrfamilienhaus verkaufen in Düsseldorf

Wert

Wie viel ist mein Mehrfamilienhaus wert?

So viel, wie seine Mieten auf Dauer tragen. Käufer von Mehrfamilienhäusern rechnen in Jahresmieten: Der Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete ergibt den Kaufpreisfaktor. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Düsseldorf hat 2025 für Mehrfamilienhäuser bis Baujahr 1947 einen mittleren Ertragsfaktor von 23,0 ermittelt, typisch zwischen 18 und 28. Für Baujahre 1948 bis 1974 waren es 22,0, typisch 17 bis 27.

Die Spanne ist breit, und genau darin steckt die Bewertung. Ein Rechenbeispiel mit frei gewählten Zahlen: Ein Haus mit 81.000 € Jahresnettokaltmiete wäre beim mittleren Faktor 22,0 rechnerisch 1.782.000 € wert, am unteren Rand der typischen Spanne (17) 1.377.000 €, am oberen Rand (27) 2.187.000 €. Wo Ihr Haus liegt, entscheiden Lage, Zustand, Energiebilanz, Leerstand und die Frage, ob die Mieten unter oder über dem Mietspiegel Düsseldorf liegen.

Gutachter gehen genauer vor. Im Ertragswertverfahren ziehen sie vom Rohertrag die Bewirtschaftungskosten ab und kapitalisieren den Reinertrag mit dem Liegenschaftszinssatz über die Restnutzungsdauer; dazu kommt der Bodenwert. Für Mehrfamilienhäuser in mittlerer Lage nennt der Grundstücksmarktbericht 2026 2,9 Prozent (bis Baujahr 1947) und 3,3 Prozent (ab 1948). Die typischen Immobilienrichtwerte je Quadratmeter Wohnfläche stehen auf der Seite Preise für Mehrfamilienhäuser in Düsseldorf. Ihre eigenen Zahlen rechnet der Kaufpreisfaktor-Rechner.

Nachfrage

Wie gut lassen sich Mehrfamilienhäuser in Düsseldorf verkaufen?

Die Zahlen sprechen für Verkäufer. 2025 wechselten in Düsseldorf 249 Mehrfamilienhäuser mit einem gewerblichen Anteil unter 20 Prozent den Eigentümer, für zusammen 414,99 Millionen Euro und typischerweise zwischen 400.000 Euro und 3,0 Millionen Euro je Haus. Die Preise für Renditeobjekte stiegen im selben Jahr um 3,5 Prozent, während freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser 1,4 Prozent nachgaben.

Bei so wenigen Verkäufen im Jahr zählt die Vorbereitung. Ein Haus mit vollständigen Unterlagen, sauberer Mieterliste und klarem Energieausweis lässt sich mit wenigen, gut vorbereiteten Käufern verkaufen, statt es breit zu streuen. Anleger rechnen nach, bevor sie besichtigen; wer die Zahlen vom ersten Gespräch an vollständig vorlegt, spart beiden Seiten Runden und Nachverhandlungen.

Unterlagen

Welche Unterlagen brauchen Sie für den Verkauf?

Alles, womit ein Käufer den Ertrag und den Zustand prüfen kann. Diese Liste deckt die Fragen ab, die Käufer und finanzierende Banken stellen:

• Mieterliste mit Lage, Wohnfläche, Nettokaltmiete, Mietbeginn und letzter Mieterhöhung je Einheit
• alle Mietverträge mit Nachträgen, dazu Mietrückstände und laufende Streitigkeiten
• Energieausweis: Er muss Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorliegen und nach dem Kaufvertrag übergeben werden (§ 80 GModG (früher GEG))
• Grundbuchauszug, Flurkarte, Baugenehmigungen, besonders für ausgebaute Dachgeschosse oder umgenutzte Ladenflächen
• Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre, Versicherungen, Wartungsverträge und eine Liste der Modernisierungen

Für Inserate gelten Pflichtangaben aus dem Energieausweis: bis 31. Dezember 2026 unter anderem Art des Ausweises, Energiebedarf oder -verbrauch, wesentlicher Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse (§ 87 GModG (früher GEG)). Ab 1. Januar 2027 ändern sich die Angaben, für ältere Ausweise gelten die bisherigen weiter. Fehlende Angaben können bei Vorsatz oder Leichtfertigkeit mit bis zu 10.000 Euro Bußgeld geahndet werden (§ 108 GModG (früher GEG)).

Mieter

Was passiert beim Verkauf mit den Mietern?

Für die Mieter ändert sich zunächst nur der Vermieter. Wird vermieteter Wohnraum verkauft, tritt der Erwerber in die Rechte und Pflichten aus den Mietverhältnissen ein (§ 566 BGB); für Läden und Büros im Haus gilt das entsprechend (§ 578 BGB). Die Mietverträge laufen also weiter. Unterlagen zu Kautionen und Nebenkosten übergeben Sie dem Käufer zum vereinbarten Stichtag.

Ein vermietetes Haus lässt sich deshalb ohne Kündigungen verkaufen, und Anleger kaufen genau das: gesicherte Mieten. Sprechen Sie mit Ihren Mietern früh über Besichtigungen. Ein ruhiger Ablauf und Wohnungen, die man ansehen kann, sind beim Mehrfamilienhaus oft mehr wert als jede Hochglanzbroschüre.

Aufteilen

Lohnt es sich, die Wohnungen einzeln zu verkaufen?

Manchmal, aber selten schnell. Um Wohnungen einzeln zu verkaufen, muss an ihnen zuerst Wohnungseigentum begründet werden. Für vermietete Wohnungen gilt dann in Düsseldorf eine Kündigungssperrfrist von acht Jahren: So lange kann ein Käufer nicht wegen Eigenbedarfs oder Verwertung kündigen (Mieterschutzverordnung NRW (MietSchVO NRW), § 577a BGB). Die Regel gilt nach der Mieterschutzverordnung NRW bis zum 28. Februar 2030.

Für Selbstnutzer ist eine vermietete Wohnung damit über Jahre nicht beziehbar; als Käufer bleiben vor allem Anleger. Ob sich die Aufteilung gegenüber dem Verkauf im Ganzen rechnet, hängt an Leerstand, Zustand und Zeit. Diese Rechnung machen wir gern mit Ihnen, bevor Sie Geld in die Aufteilung stecken.

Steuer

Müssen Sie den Verkaufsgewinn versteuern?

Bei Privatbesitz innerhalb von zehn Jahren in der Regel ja. Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften mit Grundstücken sind steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 EStG). Gebäude, die in dieser Zeit errichtet, ausgebaut oder erweitert wurden, zählen mit.

Ausgenommen ist nur, was Sie ausschließlich oder im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren selbst bewohnt haben. Bei einem vermieteten Mehrfamilienhaus betrifft das höchstens Ihre eigene Wohnung darin. Prüfen Sie das Kaufdatum im notariellen Vertrag, bevor Sie einen Verkaufstermin festlegen: Wenige Monate können über die Steuer entscheiden. Die Einzelheiten gehören zu Ihrer Steuerberatung.

Ablauf

Wie läuft der Verkauf mit uns ab?

1. Gespräch und UnterlagenWir sehen uns Haus, Mieterliste und Unterlagen an und sagen Ihnen offen, was fehlt.
2. EinschätzungSie bekommen eine Preiseinschätzung auf Basis Ihrer Mieten und der Werte des Gutachterausschusses. Ein Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen ersetzt sie nicht.
3. VermarktungExposé mit den Pflichtangaben aus dem Energieausweis, Ansprache passender Käufer, Besichtigungen mit Rücksicht auf die Mieter.
4. KäuferprüfungFinanzierungsnachweis und Identifizierung nach dem Geldwäschegesetz, sobald ein ernsthaftes Kaufinteresse besteht (§ 11 Geldwäschegesetz).
5. Notar und ÜbergabeKaufvertragsentwurf, Beurkundung, Übergabe der Mietverträge und Kautionen.

Die Provision ist beim Mehrfamilienhaus frei vereinbar, weil die Teilungsregeln der §§ 656a bis 656d BGB nach ihrem Wortlaut nur Wohnungen und Einfamilienhäuser betreffen (§ 656a BGB). Wir vereinbaren sie vorher schriftlich mit Ihnen; geschuldet ist sie nur, wenn der Verkauf durch unseren Nachweis oder unsere Vermittlung zustande kommt (§ 652 BGB). Wer kauft und was Käufer prüfen, steht auf der Seite Mehrfamilienhaus kaufen in Düsseldorf; Häuser mit Laden behandelt Wohn- und Geschäftshaus kaufen.

Quellen: Grundstücksmarktbericht 2026 Düsseldorf (Gutachterausschuss), Pressedienst der Stadt Düsseldorf vom 19.02.2026, § 80 GModG (früher GEG), § 87 GModG (früher GEG), § 108 GModG (früher GEG), § 566 BGB, § 578 BGB, Mieterschutzverordnung NRW (MietSchVO NRW), § 577a BGB, § 23 EStG, § 11 Geldwäschegesetz, § 656a BGB, § 652 BGB. Abruf am 13. und 14.11.2026. Diese Seite ist allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.