Fragen und Antworten zum Mehrfamilienhaus

Das hängt vom Preis im Verhältnis zur Miete ab. 2025 zahlten Käufer in Düsseldorf im Mittel das 22- bis 23-Fache der Jahresnettokaltmiete (Grundstücksmarktbericht 2026), brutto also gut 4,3 bis 4,5 Prozent Mietrendite vor Kosten. Ob das für Sie reicht, zeigt der Kaufpreisfaktor-Rechner mit Ihren eigenen Zahlen.

Wenn die Miete nach Bewirtschaftungskosten die Finanzierung trägt und Sie das Haus lange halten können. Prüfen Sie dazu die tatsächliche Miete laut Mieterliste, nicht die erhoffte, und rechnen Sie die Kaufnebenkosten von Anfang an mit ein.

Vor allem Sanierungsbedarf, Leerstand, Mietausfall und begrenzte Mieterhöhungen. In Düsseldorf darf die Miete bei bestehenden Verträgen in drei Jahren um höchstens 15 Prozent steigen, bei Neuvermietung höchstens 10 Prozent über der Vergleichsmiete liegen (Mieterschutzverordnung NRW (MietSchVO NRW)).

Mieterliste mit Flächen und Nettokaltmieten, alle Mietverträge, Energieausweis, Grundbuchauszug, Baugenehmigungen und die letzten Nebenkostenabrechnungen. Den Energieausweis muss der Verkäufer oder Makler spätestens bei der Besichtigung vorlegen (§ 80 GModG (früher GEG)).

2025 stiegen die Preise für Renditeobjekte, also Mehrfamilienhäuser sowie Büro- und Geschäftshäuser, um 3,5 Prozent (Gutachterausschuss Düsseldorf). Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser wurden im selben Jahr um 1,4 Prozent günstiger.

Ja, auch ohne Makler. Grunderwerbsteuer von 6,5 Prozent sowie Notar- und Grundbuchkosten fallen trotzdem an, und die Prüfung der Mietverträge und Unterlagen liegt dann ganz bei Ihnen. Mit einem Suchauftrag hören Sie von Häusern, die wir vermitteln.

Ja, wenn an den Wohnungen zuerst Wohnungseigentum begründet wird. Wer eine so umgewandelte, vermietete Wohnung in Düsseldorf kauft, kann aber erst nach acht Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen (Mieterschutzverordnung NRW (MietSchVO NRW), § 577a BGB). Mehr dazu unter Wohnungen einzeln verkaufen.

Bei Privatbesitz kann Einkommensteuer auf den Gewinn anfallen, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 EStG). Gehört das Haus zu einem Betrieb, klären Sie die Besteuerung mit Ihrer Steuerberatung, bevor Sie einen Preis festlegen.

Ja, wenn das Haus privat gehalten wird und zwischen Kauf und Verkauf höchstens zehn Jahre liegen. Ausgenommen ist nur, was ausschließlich oder im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst bewohnt wurde; für vermietete Wohnungen gilt diese Ausnahme nicht.

Über den Ertrag: Jahresnettokaltmiete mal Ertragsfaktor ergibt eine erste Größenordnung. In Düsseldorf lag der mittlere Ertragsfaktor 2025 bei 22,0 bis 23,0 (Grundstücksmarktbericht 2026). Lage, Zustand und Mietniveau verschieben den Wert im Einzelfall.

Vom Rohertrag gehen die Bewirtschaftungskosten ab; der Reinertrag wird mit dem Liegenschaftszinssatz über die Restnutzungsdauer kapitalisiert, dazu kommt der Bodenwert. Der Gutachterausschuss Düsseldorf nennt für Mehrfamilienhäuser in mittlerer Lage 2,9 Prozent (bis Baujahr 1947) und 3,3 Prozent (ab 1948).

Ja. Der Käufer tritt in die bestehenden Mietverträge ein; der Grundsatz heißt „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB). Für Käufer ist eine vollständige Mieterliste deshalb das wichtigste Dokument.

Ja, nachdem an den Wohnungen Wohnungseigentum begründet wurde. In Düsseldorf kann ein Käufer einer so umgewandelten, vermieteten Wohnung aber erst nach acht Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen (Mieterschutzverordnung NRW (MietSchVO NRW)). Das schränkt den Kreis der Käufer ein.

Das ist frei vereinbar. Die gesetzliche Teilung zwischen Käufer und Verkäufer in den §§ 656a bis 656d BGB gilt nach ihrem Wortlaut nur für eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus (§ 656a BGB). Lohn ist nur bei Erfolg geschuldet (§ 652 BGB).

Einer, der zu Lage, Zustand und Mietniveau des Hauses passt. Als Maßstab für Düsseldorf dienen die mittleren Ertragsfaktoren des Gutachterausschusses: 2025 rund 22 bis 23 für Mehrfamilienhäuser. Ein deutlich niedrigerer Faktor kann auf Sanierungsbedarf oder eine schwache Lage hinweisen.

Der Kaufpreis entspricht 25 Jahresnettokaltmieten. Die Bruttomietrendite liegt dann bei 4,0 Prozent (100 geteilt durch 25), vor Kosten, Steuern und Finanzierung. Für Düsseldorfer Mehrfamilienhäuser bis Baujahr 1947 liegt 25 innerhalb der typischen Spanne von 18 bis 28.

Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete, also die Summe aller Monatsmieten ohne Nebenkosten mal zwölf. Ein Haus für 1,8 Millionen Euro mit 90.000 Euro Jahresmiete hat den Faktor 20. Der Rechner auf dieser Seite zeigt den Rechenweg mit.

Interessant ist ein Faktor, der unter dem Mittel vergleichbarer Häuser liegt, ohne dass Mängel oder Mietausfälle der Grund sind. Für Baujahre 1948 bis 1974 lag das Mittel 2025 bei 22,0, die typische Spanne bei 17 bis 27. Wo der Preis darunter liegt, lohnt der genaue Blick in Mieterliste und Bausubstanz.

Im Mittel 23,0 bei Baujahren bis 1947, 22,0 bei Baujahren 1948 bis 1974 und 22,0 bei 1975 bis 2004 (Grundstücksmarktbericht 2026, Seite 47). Es sind Mittelwerte aus Kauffällen des Jahres 2025, keine Richtwerte.

Die Bruttomietrendite ist die Jahresnettokaltmiete geteilt durch den Kaufpreis mal 100. Für die Nettorendite ziehen Sie nicht umlegbare Kosten, Instandhaltung und Mietausfall von der Miete ab und rechnen Grunderwerbsteuer, Notar und Provision zum Kaufpreis.

In Düsseldorf zahlten Käufer 2025 im Mittel das 22- bis 23-Fache der Jahresnettokaltmiete für ein Mehrfamilienhaus und das 18,8- bis 20,6-Fache für gemischt genutzte Häuser mit Läden oder Büros. Andere Städte haben andere Werte; maßgeblich ist der Grundstücksmarktbericht vor Ort.

Ja, aber keinen qualifizierten. Düsseldorf hat einen einfachen Mietspiegel nach § 558c BGB, den Haus und Grund Düsseldorf und der Mieterverein Düsseldorf gemeinsam erstellen. Die Stadt verweist im Serviceportal auf ihn (Serviceportal Düsseldorf).

Er ist schon da: Der neue Mietspiegel gilt seit dem 1. August 2026 und bis zu seiner Neuerstellung. Er löst die Mietrichtwerttabelle mit Stand 1. April 2024 ab.

Kostenfrei unter miete-duesseldorf.de und direkt als PDF bei Haus und Grund Düsseldorf. Dort steht auch, wie sich Zu- und Abschläge für Lage und Ausstattung berechnen.

Bei einem neuen Mietvertrag höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietpreisbremse, bis 31.12.2029). Bei laufenden Verträgen darf sie bis zur Vergleichsmiete steigen, aber höchstens um 15 Prozent in drei Jahren.

Ja. Düsseldorf steht in der Mieterschutzverordnung NRW; bei neuen Wohnungsmietverträgen gilt die Mietpreisbremse bis 31. Dezember 2029 (Mieterschutzverordnung NRW (MietSchVO NRW), § 556d BGB).

In Düsseldorf zählt der Drei-Jahres-Zeitraum: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 15 Prozent steigen und nie über die ortsübliche Vergleichsmiete. Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten (§§ 559 bis 560 BGB) zählen dabei nicht mit.

Der Mietspiegel nennt zum Beispiel für eine Wohnung bis Baujahr 1948 in mittlerer Lage im Mittel 9,43 Euro netto je Quadratmeter, für einen Neubau ab 2011 in guter Lage 15,85 Euro. Für die konkrete Wohnung kommen Zu- und Abschläge für Lage und Ausstattung dazu.

Eine amtliche Prognose gibt es nicht. Fest steht der Rahmen: Bestandsmieten dürfen in drei Jahren um höchstens 15 Prozent steigen, neue Mieten höchstens 10 Prozent über der Vergleichsmiete liegen. Mietspiegel sollen nach dem Gesetz alle zwei Jahre angepasst werden.

Ein Haus mit Wohnungen und gewerblich vermieteten Flächen wie Läden, Praxen oder Büros. Der Gutachterausschuss Düsseldorf zählt Mehrfamilienhäuser mit mehr als 20 Prozent gewerblichem Anteil am Rohertrag dazu; darunter gilt ein Haus als Mehrfamilienhaus.

Ja. 2025 wurden in Düsseldorf 102 Wohn- und Geschäftshäuser verkauft, typischerweise für 430.000 Euro bis 5,1 Millionen Euro (Grundstücksmarktbericht 2026). Mit einem Suchauftrag erfahren Sie von Häusern, die wir vermitteln.

Ja, solche Häuser werden gehandelt. In der Innenstadt sind die Ladenmieten am höchsten: Der Gewerbemietspiegel 2025 nennt für den Teilbereich West im Mittel 32,70 Euro je m². Prüfen Sie dort besonders Laufzeit und Bonität des Ladenmieters, weil die Ladenmiete einen großen Teil des Ertrags tragen kann.

Ja; bewertet wird sie je nach gewerblichem Anteil. Bei hohem Anteil orientiert sich der Gutachterausschuss an Büro- und Geschäftsgebäuden mit Liegenschaftszinssätzen von 3,0 bis 6,0 Prozent, bei niedrigem an Mehrfamilienhäusern.

Für gemischt genutzte Häuser mit 35 bis 45 Prozent gewerblichem Anteil nennt der Gutachterausschuss für 2025 im Mittel 20,6 (Baujahr bis 1947) und 18,8 (1948 bis 1974). Ihren eigenen Faktor rechnet der Kaufpreisfaktor-Rechner.

Nur, wenn der Ladenmieter ein Unternehmer ist und ausschließlich Umsätze ausführt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen (§ 9 UStG). Grundsätzlich ist Vermietung umsatzsteuerfrei; für die Wohnungen bleibt es dabei.

Mit vollständiger Mieterliste, allen Gewerbe- und Wohnungsmietverträgen, Energieausweis und Grundbuchauszug. Käufer prüfen vor allem die Laufzeiten der Gewerbemietverträge. Den Ablauf beschreibt die Seite Mehrfamilienhaus verkaufen.