Mehrfamilienhaus kaufen in Düsseldorf

Markt 2025

Wie viele Mehrfamilienhäuser werden in Düsseldorf verkauft?

Weniger, als viele denken. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Düsseldorf zählte 2025 genau 249 verkaufte Mehrfamilienhäuser mit einem gewerblichen Anteil unter 20 Prozent. Zusammen brachten sie 414,99 Millionen Euro. Dazu kamen 102 Wohn- und Geschäftshäuser und 42 Dreifamilienhäuser. Auf dem gesamten Düsseldorfer Immobilienmarkt mit 4.688 Kauffällen ist das ein kleiner Ausschnitt, in einer Stadt mit rund 619.000 Einwohnern (IT.NRW, Stand 31.12.2025).

Die Preise für Renditeobjekte, zu denen der Gutachterausschuss Mehrfamilienhäuser sowie Büro- und Geschäftshäuser zählt, stiegen 2025 um 3,5 Prozent. Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser wurden im selben Jahr 1,4 Prozent günstiger. Wer ein Zinshaus kaufen will, konkurriert also mit anderen Anlegern um wenige Häuser im Jahr. Ein Suchauftrag mit klaren Kriterien sorgt dafür, dass Sie früh von einem passenden Haus erfahren, statt nur Inserate zu vergleichen.

Häuser mit Laden oder Büro im Erdgeschoss folgen eigenen Regeln. Sie stehen auf der Seite Wohn- und Geschäftshaus kaufen.

Preise

Was kostet ein Mehrfamilienhaus in Düsseldorf?

Typischerweise zwischen 400.000 Euro und 3,0 Millionen Euro: So weit reichte 2025 die übliche Spanne der Kaufpreise für Mehrfamilienhäuser in Düsseldorf. Je Quadratmeter Wohnfläche hängt der Preis vor allem an der Lage. Der Gutachterausschuss nennt dafür typische Immobilienrichtwerte für drei- bis viergeschossige Mehrfamilienhäuser zum Stichtag 1. Januar 2026.

Wie nah echte Kaufpreise an diesen Werten liegen, zeigt die Stichprobe, aus der der Gutachterausschuss seine Liegenschaftszinssätze ableitet. Bei Häusern bis Baujahr 1947 lag der mittlere Kaufpreis bei 2.778 Euro je Quadratmeter, die mittlere Nettokaltmiete bei 10,22 Euro. Bei Häusern ab Baujahr 1948 waren es 2.653 Euro und 10,14 Euro. Diese Mittelwerte sind keine Preise für ein bestimmtes Haus. Zustand, Mieterstruktur, Grundstück und Ausbaureserven verschieben den Wert im Einzelfall deutlich.

Kaufpreisfaktor

Welcher Kaufpreisfaktor ist für Düsseldorf realistisch?

Im Mittel 22 bis 23. So viele Jahresnettokaltmieten zahlten Käufer 2025 für ein Düsseldorfer Mehrfamilienhaus. Der Gutachterausschuss nennt den Wert Ertragsfaktor: für Häuser bis Baujahr 1947 im Mittel 23,0 bei einer typischen Spanne von 18 bis 28, für Baujahre 1948 bis 1974 im Mittel 22,0 bei 17 bis 27, für Baujahre 1975 bis 2004 ebenfalls 22,0 bei 18 bis 26. Es sind Mittelwerte, keine Richtwerte.

Ein Faktor von 23 heißt umgekehrt: Die Jahresmiete entspricht etwa 4,35 Prozent des Kaufpreises, vor Bewirtschaftungskosten, Kaufnebenkosten und Finanzierung. Für das Rechenbeispiel oben mit 81.000 € Jahresnettokaltmiete läge der Kaufpreis beim Faktor 23 rechnerisch bei 1.863.000 €. Mit Ihren eigenen Zahlen rechnet der Kaufpreisfaktor-Rechner, inklusive Grunderwerbsteuer und Gesamtinvestition.

Gutachter rechnen zusätzlich mit dem Liegenschaftszinssatz. Für Mehrfamilienhäuser in mittlerer Lage nennt der Grundstücksmarktbericht 2026 2,9 Prozent bei Baujahren bis 1947 und 3,3 Prozent ab 1948. In guten Lagen wird der Satz um bis zu 21 Prozent gesenkt, in sehr guten um bis zu 35 Prozent. Ein niedrigerer Zinssatz bedeutet einen höheren Wert bei gleicher Miete: Deshalb sind in sehr guten Lagen wie Oberkassel höhere Faktoren zu erwarten als in einfachen.

Nebenkosten

Welche Kaufnebenkosten fallen beim Kauf in NRW an?

Die größte Position ist die Grunderwerbsteuer. Sie beträgt in Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent des Kaufpreises und gilt in dieser Höhe seit dem 1. Januar 2015 (Gesetz über den Grunderwerbsteuersatz NRW). Einen Freibetrag für Ersterwerber gibt es in NRW nicht. Bei einem Kaufpreis von 1,5 Millionen Euro sind das 97.500 Euro.

Notar und Grundbuch berechnen ihre Gebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz, abhängig vom Geschäftswert (§ 3 GNotKG). Eine amtliche Prozentzahl dafür gibt es nicht; Ihren Betrag nennt Ihnen der Notar vorab. Die Maklerprovision ist beim Mehrfamilienhaus frei vereinbar: Die Regeln zur Teilung zwischen Käufer und Verkäufer in den §§ 656a bis 656d BGB betreffen nach ihrem Wortlaut nur eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus (§ 656a BGB). Was gilt, steht im Exposé und in der Vereinbarung mit dem Makler.

Prüfliste

Wie prüfen Sie ein Mehrfamilienhaus vor dem Kauf?

Mit den Unterlagen, nicht mit dem Exposé. Bevor Sie ein Gebot abgeben, sollten diese Punkte geklärt sein:

1. Mieterliste und MietverträgeJede Wohnung mit Fläche, Nettokaltmiete, Mietbeginn und letzter Erhöhung. Vergleichen Sie die Mieten mit dem Mietspiegel Düsseldorf: Liegen sie darunter, gibt es Spielraum, der in Düsseldorf aber nur mit höchstens 15 Prozent in drei Jahren genutzt werden darf.
2. EnergieausweisIhn muss der Verkäufer oder Makler spätestens bei der Besichtigung vorlegen und nach dem Kauf übergeben (§ 80 GModG (früher GEG)). Er zeigt, ob Heizung und Hülle bald Geld kosten.
3. Grundbuch und BaugenehmigungenLassen Sie sich Grundbuchauszug, Flurkarte und Baugenehmigungen für ausgebaute Dachgeschosse oder umgenutzte Läden geben.
4. Zustand und KostenDach, Leitungen, Fenster, Feuchtigkeit: am besten mit einem Sachverständigen. Dazu die Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre.
5. Finanzierung und IdentifizierungBei jedem vermittelten Kaufvertrag hat der Makler Sorgfaltspflichten nach dem Geldwäschegesetz (§ 10 Geldwäschegesetz); dazu gehört, die Vertragsparteien zu identifizieren, sobald ein ernsthaftes Kaufinteresse besteht (§ 11 Geldwäschegesetz). Halten Sie Ausweis und Finanzierungsnachweis bereit.

Ihr Weg

Wie unterstützen wir Käufer und Eigentümer in Düsseldorf?

Wir vermitteln Mehrfamilienhäuser und Wohn- und Geschäftshäuser in Düsseldorf. Als Käufer geben Sie uns einen Suchauftrag mit Lage, Größe, Budget und gewünschtem Faktor. Wir melden uns, wenn ein Haus zum Verkauf kommt, das dazu passt, und legen die Unterlagen offen, bevor Sie Zeit in eine Besichtigung stecken.

Als Eigentümer bekommen Sie eine Einschätzung auf Basis der Mieterliste und der Werte des Gutachterausschusses und einen Vorschlag, wie der Verkauf ablaufen kann. Was dabei zu bedenken ist, von der Spekulationsfrist bis zu den Mietern, steht unter Mehrfamilienhaus verkaufen. Eine Provision entsteht nur, wenn sie vorher vereinbart ist und ein Vertrag durch unseren Nachweis oder unsere Vermittlung zustande kommt (§ 652 BGB).

Quellen: Grundstücksmarktbericht 2026 Düsseldorf (Gutachterausschuss), Pressedienst der Stadt Düsseldorf vom 19.02.2026, IT.NRW, Bevölkerung nach Gemeinden, Gesetz über den Grunderwerbsteuersatz NRW, § 3 GNotKG, § 656a BGB, § 80 GModG (früher GEG), § 10 Geldwäschegesetz, § 11 Geldwäschegesetz, Mieterschutzverordnung NRW (MietSchVO NRW), § 577a BGB, § 652 BGB. Abruf am 13. und 14.11.2026. Diese Seite ist allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.